摘要：《民法典》物权编的第三百六十六条至第三百七十一条正式确认了我国关于居住权这一项他物权的相关法律制度，居住权制度的正式确立也引发了法律行业、公证行业实务中关于房产所有权、使用权的各项问题的探讨。实务中，通过公证方式设定居住权也日渐常见，公证在居住权制度需要发挥的作用可谓是任重而道远。
关键词：居住权；用益物权；公证机构；优势
一、我国设立居住权制度的背景
居住是人类生存最为基础的需求，“居住有其屋”也成为了经济社会发展的基本目标，居住这一需求涉及了婚姻关系和家庭关系。我国作为全球的人口大国，近年来人口老龄化趋势上升，养老问题亟待解决。而我国的养老保障体系和养老模式一直以“以房养老”为主要的有力措施，但是养老模式的单一化无法应对社会日益增长的养老需求。同时，长期以来仍存在养老体系中政府与社会的压力、养老模式单一与现行法律存在的矛盾、保障性住房恶意买卖、相关部门的责任缺失以及传统养老观念的阻碍等问题。“民法作为调整市场经济体系的最一般的行为规则，其具体制度的存废应当取决于经济活动的实践需求”。居住权制度的确立也有助于缓和婚姻、家庭关系，促进家庭和睦与社会和谐。
二、居住权的概念
居住权作为他物权中的一项人役权，其与地役权相对应。地役权是指在他人的不动产之上按照合同约定，设立他人的不动产，以提高自己的不动产效益的用益物权，而人役权则是为特定的人设定支配性的财产权。居住权最早可追溯至罗马时代，在当时的法律体系中，居住权制度的设立是为了帮助无法维持自己最基本生活保障的弱者这一类群体，因此居住权也被限定在了人役权的框架之中。后来随着社会的不断发展、进步以及法律系统的更新优化，各大陆法系国家在继承罗马法中关于居住权制度最基本的救助功能的同时，赋予居住权以用益权的效力来突破居住权关于人役权的限制，进而延伸出了具有创新性的、适合现代社会发展所需的收益性的居住权，这一变化大大的削弱了传统居住权的人身依附性，增强了居住权的契约性特点。
三、居住权的主体与客体
“法律的一个重要的社会功能就在于以国家强制力对利益进行事先的安排，以保护社会弱势群体的利益，体现了法律的人文关怀和社会正义。”居住权制度的主体大部分还是离婚妇女、老年人、未成年人等弱势群体之上，但不应该仅局限在这部分特殊人群，法律可以强调对这一部分主体的保护以体现法律的人文主义。随着社会经济的发展，越来越多的个人法律意识增强，对个人的权利意识不再淡薄，公众对于居住权的渴望也越来越强烈，因此居住权的主体不应受限，只要双方当事人达成自愿合意即可设立。
居住权主体不应受限于特定人群,而应当赋予广大公民平等的居住权利。居住权主体资格的获得不应与公民的其他权利相脱钩,而应成为公民的基本权利之一。同时,居住权主体也可以是法人或其他组织。总之,居住权主体应当具有完全民事行为能力,能够自主表达意志。居住权的客体则应当限定在供居住使用的房屋上,不包括其他不动产。该房屋可以为自有或他人房屋,但必须是适于居住的房屋。通过扩大居住权的主体范围,可以更好地保护广大公民的居住权利。
四、居住权人的权利与义务
居住权人是指依法取得居住权的权利主体。居住权人既享有相应的权利,也应承担相关的义务。第一,居住权人的权利主要包括:使用权、收益权、转让权、继承权等。使用权是居住权人的核心权利,即有权对标的房屋进行居住使用。收益权是指居住权人有权取得标的房屋在居住期间所产生的收益。转让权是指居住权人可以将居住权转让给第三人。继承权是指居住权人死亡后,其合法继承人可以继承该居住权。第二,居住权人的义务主要有:正确行使权利、承担费用、善良管理、保全房屋等。正确行使权利是指居住权人行使权利时不应侵犯房屋所有权人或他人的合法权益。承担费用是指居住权人应承担与居住有关的水电气费等。善良管理是指居住权人应当合理使用和妥善保管房屋。保全房屋是指居住权人不得拆改房屋结构,应作好日常维修保养。第三,居住权人应当依法行使权利,不得滥用权利损害他人利益。居住权人应当按照约定支付对价,不得占用房屋而不付费用。需要转让或继承居住权的,应当符合法律规定,不得非法倒卖或伪造继承。第四,出现以下情况时,居住权人的居住权可以撤销:未按约定支付费用,擅自改变房屋结构,利用房屋从事非法活动,合同约定的其他撤销条件出现等。撤销应按照公平原则进行,充分保障居住权人的合法权益。第五,若居住权人因故无法履行居住权,可以选择转让该居住权。居住权不得强制履行,但转让应符合规定,通过市场方式进行。第六,居住权期满时,如果房屋所有权人不再续约,居住权人应当按时交房。交房时,居住权人应将房屋恢复原状。对房屋未质量造成合理损耗的,居住权人可以免责。通过明确居住权人的权利与义务,可以更好地规范居住权的行使,保护各方当事人的合法权益。这对完善我国居住权制度具有重要意义。
五、居住权公证的优势所在
（一）概念
居住权公证是指公证机构依据相关法律法规对居住权合同进行公证确认的活动。其目的是为居住权的设立提供证据支持和保障。首先,居住权公证的法律依据在于《物权法》《公证法》等法律法规对居住权及公证制度的规定。居住权公证应当遵循法定的公证程序进行。公证员经过严格审核,能够保证公正公平。其次,居住权公证的主要作用是提供证据。居住权合同是居住权设立的根据,公证机构对合同进行公证,可以证明合同的真实性和合法性。公证书作为证据具有更高的证明力。再次,居住权公证对各方权利主体都有保障作用。对出租人来说,公证书证明其房屋出租行为及条件合法;对承租人来说,公证书证明其居住权利取得的合法性;对相关第三人来说,公证书可以证明权利义务关系。最后,居住权公证还具有提高居住权流通性的作用。获得公证的居住权合同,可以更便利地进行权利转让、变更或终止。公证书也有利于居住权的维护。总之,居住权公证对保障各方当事人的合法权益,规范居住权行使,促进居住权交易具有重要作用。但公证也应严格履行法定程序,防止权利凭证被滥用。充分发挥居住权公证的正面功能,对完善我国居住权制度意义重大。
（二）条件
居住权的设立必须符合两个条件，其一应当采取书面形式，其二必须申请登记。书面形式包括合同及遗嘱两种方式。通过合同的方式设立居住权的，居住权自登记时设立。通过遗嘱设立居住权的，居住权自继承开始时设立，办理居住权登记后可对抗第三人。
《民法典》第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
依据《民法典》的相关规定,居住权既可以通过订立合同设立,也可以通过遗嘱设立。对于不同设立方式,应当采取不同的生效规定。合同设立的居住权,应当采取登记生效主义,通过登记确定居住权的设立时点,维护交易安全。而遗嘱设立的居住权,应当采取归属主义,从继承开始时设立,以尊重被继承人的意思表示。但遗嘱设立的居住权如果要对抗善意第三人,继承人应当及时进行登记,通过登记公示该居住权。此外,房屋的转让并不影响居住权的存在。但新房屋所有权人是否知悉该房屋存在居住权需要明确界定,否则可能损害善意受让人的利益。
居住权的设立为再婚家庭的财产安排提供了更灵活的选择。这种制度设计同时兼顾了以下几点:一是尊重财产所有者的意愿,将财产最终归属子女;二是保障配偶的居住权益,不至于无家可归;三是加强产权确定性,避免继承纠纷;四是居住权的设立符合居住的事实状态。通过明确定义居住权的权能,可以使各方权利义务更为明晰。总之,在现代家庭日益复杂的背景下,推行居住权制度,可以更好地调整再婚家庭成员之间的财产关系,实现权利与义务的合理配置,保护弱势群体权益,增进家庭和谐,这对我国家庭法制的完善意义重大。
设立居住权的方式有很多，而通过公证的方式为当事人设定居住权是确定居住权制度以来，公证行业发展起来的一项新兴公证业务。根据《公证法》的规定，“公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。”同时，《公证法》规定，“公证机构办理公证，应当遵守法律，坚持客观、公正的原则”。公证机构作为依法独立行使公证职能、承担民事责任的证明机构，其最大的特点在于能够处于公正中立的角度为当事人解决问题，同时具有较强公信力，而公证员的专业性与中立性，也可较好的为当事人实现其诉求，提供综合法律服务。因此，公证介入居住权制度是体现该制度价值、发挥作用的优势选择。
1、居住权公证能够最大限度体现当事人的意思自治
《民法典》实施以来，居住权被越来越多的人关注到，大多数人愿意以设立居住权的方式达到满足居住需要、平衡家庭和婚姻关系、以房养老、以房投资的目的。而除了法律直接规定设立居住权，如法律规定父母作为监护人，对于未成年子女的房屋享有居住权，或未成年子女对其父母的房屋享有居住权。对普通老百姓而言，最常见的设定居住权的方式莫过于通过合同协议、订立遗嘱来设定居住权。合同最大的特点即出于当事人真实自愿的意思表示，遗嘱，作为当事人生前对自己所持财产和权益能够依据自己的合意处分而不受到他人干涉的行为，极大限度地保障了当事人的意思自治。对居住权申请公证、进行登记，不但可以让人们“住得安心”，还能让“身外之物”活起来。
2、居住权公证有助于保障老年人的晚年生活
居住权制度的实施,可以更好地保障老年人的居住权利,使他们的晚年生活更加幸福美满。随着中国进入老龄化社会,许多老年人面临无法将其唯一财产房屋进行变现的困境。一方面,他们急需用房屋变现所得改善晚年生活;另一方面,又担心变卖房屋后无处居住。居住权制度很好地解决了这个问题。老年人可以在变卖房屋时保留居住权,获得生活来源的同时确保了居所。这对那些经济拮据、医疗需求增加的老人来说尤其必要。此外,居住权还可避免老年人因担心财产分配引发的继承纠纷而放弃婚姻。许多老人特别是独生子女家庭的老人,为了保全财产给唯一子女,选择不婚或离婚。如果建立居住权制度,老年人完全可以变现部分财产改善生活,同时保留居住权,避免产生继承纠纷。这对那些经历多次婚姻的老年人也具有重要价值。
根据《民法典》第三百七十一条的规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。于当事人而言，通过遗嘱公证方式设定居住权有较大的可行性。简言之，老人可在生前通过遗嘱公证的方式设立对其所有的房屋居住权，这样育有多名子女的老人在生前可以将其房屋出售给其一继承人，并设立物权性的居住权保障自己的晚年“老有所居”，这样既能让房屋变现，也能够让房子未来的走向十分清晰，避免纷争。除此之外，老人也可在遗嘱中在其所有的房屋上为配偶设定居住权，以保障自己百年身故后配偶的居住权益。
3、居住权公证可促进婚姻生活与社会和谐
居住权公证可以很好地协调家庭成员之间的关系,促进婚姻生活和社会和谐。在现实生活中,许多家庭矛盾的根源在于房产的分配和处置。房屋既是重要的居住财产,也蕴含巨大经济价值。如果处理不当,容易引起家庭争执。实行居住权制度,可以很好地调和家庭成员之间的利益关系。具体来说,通过居住权公证,可以明确规定各方的居住权利和义务,防止发生纠纷。
居住权公证确定了各方的权利义务关系,明晰了财产的去向。可以减少家庭成员间的猜疑与齐心协力。此外,若出现纠纷,也可依据公证书解决。这对稳定婚姻关系,促进家庭和睦与社会稳定非常有好处。居住权公证在平衡家庭成员关系、促进家庭幸福方面发挥重要作用。这符合法治的价值追求,也是家庭法制建设的重要内容。 。一般而言，家庭间关系较为复杂、夫妻间设立居住权的期限都比较长，通过公证的方式，公证员既可以以其中立的态度和专业的法律知识素养保证当事人双方通过夫妻财产约定协议表达自己的真实诉求，同时又能让公证发挥监督协议履行的作用，保障双方的权益最大化，维护和谐稳定的夫妻和家庭关系，同时可促进社会和谐。
综上所述，由公证参与进居住权制度这一项新制度的发展中，可有效发挥公证的职能作用和显著优势，体现新制度的价值和优越性，实现公证赋能。
六、结语
居住权，让“身外之物”活起来，房子也就更加贴近“住”的本位。不求所有，但求所用，大家都可以享有安居乐业的基本权益。这种尊严、这份潇洒，正是法律赋予公民的神圣权利。任何一项新兴制度的出现，必然会为现行法律、公民权利、社会生活带来一定的影响。民法体系错综复杂，公证类型众多，婚姻家庭关系“清官难断”，养老保障体系单一，而公证实务中出现的居住权设定问题无时无刻不在发生着变化，呈“运动的状态”。我认为，公证行业应以拓展的视野，从更宽泛的角度去看待居住权制度，同时进行功能转换思考，不仅要思考用什么公证方式为当事人解决问题，也要思考公证行业能够为居住权制度提供什么便利、带来什么优势。这样才会发展出公证在居住权制度上适用的广阔空间，真正实现公证为居住权制度保驾护航。
参考文献：
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[4]. 钱明星，关于在我国物权法中设置居住权的几个问题[J]，中国法学，2001(05)，第20页.
本文原载于：曾丽梅."民法典时代下对居住权制度的思考——公证为居住权制度保驾护航“.《楚天法治》2023年22月.经许可收录于此
